Qu'en est il des formules ou l'on paie moins au début (mensualité progressive) ? ces formules soyons clair aide l'emprunteur à l'acquisition et permet à la banque dans 100 % des cas d'augmenter la proportion intérêt/capital à la hausse pour la partie intérêt.

exemple : formule "classique" sur 25 ans votre mensualité s'élève à 500 €/mois l'emprunteur paiera cette somme du début jusqu'à la fin rien de compliqué, cette mensualité est composée d'une partie en capital et d'une partie en intérêt en chiffre au début du crédit plus ou moins 300 € en intérêt et 200 € en capital au fur et à mesure des remboursements la partie capital augmentera et la partie intérêt diminuera principe logique.

sur une formule progressive soit une formule ou la banque vous offre la possibilité de rembouser moins au début, imaginons que pour le même montant, même durée et même type de taux votre mensualité s'élève au début à 400 € soit 100 € en moins que la formule "classique" génial ! 100 € en moins par mois à rembourser, le calcul est vite fait. Cependant la proportion capital/intérêt est tout autre !

exemple sur la mensualité de 400 € la partie capital sera de 40 € et la partie intérêt de 360 €.


les formules progressives sont attractive mais il est nécessaire de bien comparer, le danger de cette formule pour l'emprunteur est pour celui qui emprunte l'achat + les frais et si aucune plu value n'est engendrée sur le bien (pas de travaux d'embelissement par exemple) l'emprunteur ce retrouvera avec un emprunt de 115 000 € et un bien d'une valeur de 100 000 € toujours pour exemple, concrètement si durant les 3, 4, 5 premières années du prêt il arrive quoique ce soit à l'emprunteur et qu'il n'a plus de choix que de vendre bonne chance ! le bien aura toujours une valeur de 100 000 € puisqu'aucun élément de plu value ne pourra faire augmenter le prix de vente, le solde du prêt à rembourser sera de 110 000 €  en résumé vous vous retrouvez avec un bien que vous devez vendre au minimum 110 000 € pour prétendre à une levée d'hypothèque...dans un marché immobilier aussi fragile que stable cela peut relever de l'impossible. Tout dépend de la région ou est situé le bien, sur le hainaut avec le ralentissement des banques sur l'octroi au crédit le prix du marché immobilier est affecté, c'est le principe de l'offre et la demande, il ne peut pas y avoir de spéculation sur l'immobilier avec les frais lié à un achat en belgique rassurons nous mais un bien vendu en 2010 ne vaut pas forcément le même prix à l'heure du jour...


mon exemple annonce des "petits" montants imaginez ce même exemple mais avec un emprunt de 250 000 € ou la valeur du bien est de 218 000 € ça devient très dangereux.


le cas en mon sens plus fréquent actuellement est le couple qui emprunte l'achat + les frais et qui se sépare endéans les 2 ans la solution est soit la vente ou bien le rachat par un des deux de la part de l'autre et ce afin de garder la maison, pour la vente le couple se trouvera coincer puisque le solde restant dû de la banque sera plus élevé que le prix de vente et dans ce cas la je doute fortement que l"arrangement sera de mettre de l'eau dans son vin et de tenir encore 1 an ou 2 afin d'atteindre un solde restant dû équivalent au prix de vente. faut pas rêver !


dans l'autre cas si l'un des deux envisage le rachat de la part de l'autre, dans le cas d'un couple le problème du solde restant dû par rapport au prix de vente sera le même et la mensualité dépassera souvent les moyens d'un emprunteur seul. Il est possible d'envisager une désolidarisation d'un des emprunteurs mais faut il encore que les revenus du repreneur tiennent la route. La désolidarisation est très compliquée.


ces cas précis sont principalement pointés pour ceux qui empruntent les frais liés à l'achat en totalité. Bien entendu ce sont des scénarios catastrophes mais totalement plausible et déja vu !.


voila pourquoi il est parfois conseillé de faire un effort d'apport en fonds propres dans certains cas afin de limiter ce genre de risque. cette année le climat bancaire a limité fortement l'emprunt à forte quotité soit un emprunt à plus de 100 %.